什麼是​房貸（抵押貸款）？概念、特徵、類型 、範例

房貸（抵押貸款） ：一份允許債權人在違約時擔保貸款的協議或合約。

概念定義

房貸（抵押貸款）是一種協議或合約，允許債權人在未按時還款時，設立擔保品以擔保貸款。

通常為確保債務償還所提供的擔保包括不動產，如建築物、商業場所、農場或土地。

抵押債務以抵押人接受本票作為證明，債權人會保留該本票直到最終結算;這筆抵押貸款就是貸款的擔保。若抵押貸款需分期償還，這是一般慣例，抵押本票規定定期支付利息，因此也包括本金。

從法律角度來看，抵押權是一種對債務人或第三方資產構成的不動產權，為債權人的利益而設，目的是確保履行對這些財產的義務，並將抵押權擴展至抵押物業的所有改良、建築及其他附屬設施。

須注意，債權人並非因未在約定期限內付款而成為抵押財產所有人，任何相反的條款都應視為無效。無論如何，債權人可以將他的抵押貸款信用轉讓給第三方。

特徵

房貸的主要特徵如下：

• 通常，從財務角度來看，抵押貸款所涉及的金額是重要的承諾，因為作為抵押品的資產價值很高。

• 房貸貸款因金額相較申請人年收入相當可觀，通常以長期期限為約，通常為5年。

• 在公司內部，只有擁有所有權且經股東正式授權的董事，才能同意抵押貸款。對於自然人而言，只有擁有出售不動產權力的人才有此可能性。

• 所取得的資源必須分配給長期專案，且不適合用於支付短期義務，例如與人員的債務或供應商的付款。

• 融資可採用固定利率、浮動利率或混合方式達成。

• 債務的償還與攤銷可以透過多種方式進行，以下兩種是最常見的：

• 固定分期付款，即貸款初期支付較高利息且攤還資本較少，這種情況隨著時間推移會逆轉。

• 變動分期付款，攤還的資本部分始終相同。

• 抵押貸款會帶來費用，例如財產登記和公證處、房產的估價或估價、因營運正式化而產生的稅款，以及金融機構為處理業務所收取的相應銀行佣金。

• 這是一份莊嚴的契約，因為它需要契約和相應的紀錄才能生效並生效。

• 它承認契約或慣例為唯一的來源。

• 抵押貸款的功能是保障信用權。信用是最重要的，而其附屬品是房貸，提供安全保障。

• 它並不賦予資產所有權的轉移權。該物品的持有權仍屬於該物的構成人或所有者。

類型

目前存在的房貸類型如下：

• 開放式抵押貸款：可在任何時間償還，且在到期前取消，且不會產生罰款。

• 封閉式房貸：一種直到到期時才能償還的房貸。

• 定期抵押貸款：設立期限通常少於5年，利息分期支付，且於到期當天全額償還。

• 分期付款房貸：初始還款金額低於平常的貸款。在前五年內，還款金額和本金都會逐漸增加。之後它們會穩定在固定的總數上，持續到剩下的時間。

• 氣球抵押貸款：一種在到期日還款時並未完全攤還本金的抵押貸款。因此，最終付款金額將高於以往任何付款。

• 二級房貸：它是次級或基礎抵押貸款，從屬於第一級房貸，而第一級房貸是主要且優先的。

• 購屋融資抵押貸款：買方交付給賣方，目的是為購買房產提供融資。有些抵押貸款是在買賣操作前進行，買方需向金融機構要求支付約定的購置款項。

• 未償還的房貸：影響房地產的貸款。出售後，抵押貸款可以繼續或終止。

• 非轉讓抵押貸款：即使已將房產賣給第三方，仍有效。

範例

為了從財務角度說明此問題，以下模擬一筆房貸：

• 作為抵押品的房產估價：1,250,000。

• 房貸金額：1,000,000。

• 貸款發放日期：2020年1月31日。

• 房貸期限：10年。

• 付款週期性：每年一次。

• 利率：10%。

房貸金額通常不會超過抵押房產的估價價值。在這種情況下，所核發的貸款佔保證金的80%。

貸款條款規定每年固定分期金額。

在附上的債務攤還表中，可以看到每年房貸還款中，最初幾年被取消的利息較高，而本金攤還率較低，這種情況隨著債務還款的進行會反轉。